Besitzen Sie ein Grundstück, müssen Sie Grundsteuer auf den Besitz entrichten. Grundstück meint in diesem Sinne Grund und Boden, bebaut oder unbebaut, land- und forstwirtschaftlich genutzte Flächen oder auch eine Eigentumswohnung.
Bei vermieteten Grundstücken tragen im Normalfall die Mietenden die Grundsteuer, da sie über die Nebenkostenabrechnung z.B. weiterbelastet wird.
Laut Bundesverfassungsgericht war aber die Grundsteuer bzw. deren Ermittlungsgrundlage in der bisherigen Form verfassungswidrig. Die Bemessungsgrundlage der Grundsteuer knüpfte noch an Werte aus den Jahren 1964 (alte Bundesländer) bzw. 1935 (neue Bundesländer) an. Dadurch ergaben sich erhebliche Unterschiede bei der Bewertung der Grundstücke.
Und deshalb steht nun seit Dezember 2019 ein neues Gesetz zur Neubewertung der Grundbesitzwerte, das sogenannte Bundesmodell. Allerdings hat der Bund den Ländern die Möglichkeit eingeräumt, ein eigenes Landesmodell zu entwickeln.
Die neu festgestellte Berechnungsgrundlage für die Grundsteuer findet dann ab dem 01. Januar 2025 Anwendung.
Ab dem 1. Januar 2025 wird die Grundsteuer nach folgender Formel ermittelt:
Wesentlichen Einfluss auf den Wert des Grundbesitzes haben der Bodenrichtwert und die Nettokaltmiete, die von der Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt. Weiterhin spielen die Grundstücksfläche, die Immobilienart und das Alter des Gebäudes eine Rolle.
Die Steuermesszahl wird auf 0,034 % gesenkt, wodurch die Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind, ausgeglichen werden sollen.
Um eine Erhöhung des Grundsteueraufkommens anlässlich der Neuregelung zu vermeiden, können/sollen die Gemeinden ihre Hebesätze nach oben oder unten anpassen. Außerdem dürfen Gemeinden auch für unbebaute, baureife Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen, wenn auf diesen nicht gebaut wird. Diese Grundsteuer C soll dazu führen, dass auf baureifen Grundstücken Wohnraum entsteht.
Die folgenden Bundesländer weichen vom Bundesmodell ab:
Die Grundsteuer B richtet sich künftig ausschließlich nach dem Bodenwert. Dazu werden zwei Faktoren herangezogen: die Grundstücksfläche und der Bodenrichtwert. Beide Werte werden miteinander multipliziert und ergeben den sogenannten Grundsteuerwert (bislang Einheitswert). Auf die Bebauung kommt es dabei nicht an.
Bayern verfolgt ein Flächenmodell. Dabei wird die Höhe der Grundsteuer auf Grundlage von Grundstücks- und Gebäudefläche, dem Hebesatz und der Nutzung, berechnet.
Hamburg setzt auf ein Wohnlagenmodell, dass für die Neuberechnung neben der Grundstücksfläche und der genutzten Fläche der Gebäude auch die Wohnlage berücksichtigt werden soll.
In Hessen wird es ein Flächen-Faktor-Modell geben. Dabei sollen neben der Wohnfläche und Grundstücksgröße die Lage und Nutzung in die Neuberechnung einfließen.
Niedersachsen hat sich hinsichtlich der Bewertung des Grundvermögens für das Flächen-Lage-Modell entschieden. Grundlage sind die Flächen des Grund und Bodens und des Gebäudes multipliziert mit einer Äquivalenzzahl (bestimmter Zahlenwert je qm Boden und Gebäudefläche) und einem sogenannten Lage-Faktor (Zu- oder Abschlag für die Lage des Grundstücks) für das jeweilige Grundstück.
Das Saarland macht zwar auch von der Öffnungsklausel Gebrauch, führt jedoch lediglich eigene landesspezifische Steuermesszahlen ein. Das saarländische Modell ist deshalb eigentlich nur ein modifiziertes Bundesmodell.
Auch Sachsen wendet – wie das Saarland – ein modifiziertes Bundesmodell mit eigenen Steuernesszahlen an.
Auch wenn die Grundsteuer erst ab dem 1.1.2025 auf Basis der neu zu bestimmenden Werte erhoben wird, gilt es, jetzt schon die notwendigen Vorbereitungen zu treffen, denn die Erklärung zur Feststellung des Grundbesitzwertes muss bereits 2022 abgegeben werden.
Für jedes grundsteuerrelevante Objekt muss eine eigene Feststellungserklärung elektronisch an das zuständige Finanzamt übermittelt werden. Zuständig ist das Finanzamt, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Wenn Sie z.B. in Schwerte in Ihrem Einfamilienhaus wohnen und eine vermietete Eigentumswohnung in Wetzlar (Hessen) besitzen, müssen Sie eine Erklärung beim Finanzamt Dortmund-Unna (Bundesmodell) und eine beim Finanzamt Wetzlar (Landesmodell Hessen) einreichen.
Und für jedes Grundsteuerobjekt werden bestimmte Angaben benötigt.
Das sind insbesondere:
Stellen Sie also diese Unterlagen möglichst frühzeitig zusammen und prüfen Sie sie auf Vollständigkeit.
Die Steuererklärung wird von uns vollkommen digital erstellt werden. Wir informieren Sie gerne per E-Mail, sobald unsere Software einsatzbereit ist, und Sie uns Ihre Angaben und Unterlagen übermitteln können. Hinterlassen Sie uns hierzu einfach Ihre Kontaktdaten.
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